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重贷指南:选择哪一项固定利率?

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市场上的固定利率产品很多,包括30年、20年、15年和10年,利率也是依序下降:30年利率最高,20年次之,15年更低,10年最低。

在选择产品时,可以依照以下指南:

  • 贷款额超过30万:选择20年或30年
  • 贷款额超过20万:选择15年或20年
  • 贷款额低于20万:选择10年或15年

No closing cost的误区(三):昂贵的投资房贷款

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借贷人在为投资房申请贷款时,银行会针对此种房贷收取一笔额外的费用,一般是贷款额的1.75%。如果您想为投资房做no closing cost的话,利率要比自住房的利率多出0.5%左右。

相反的,如果你愿意交付这笔1.75%的费用来换取低0.5%的利率,10年、20年以后,你将会省下很大一笔利息钱。

让我们来假设Mike和Susan同时为自己的投资房借贷了$200,000。Mike选择了无费用的贷款方式,而Susan经过反复权衡,最终决定支付这笔1.75%的贷款费用:

Mike Susan Susan’s Savings
Loan Amount $200,000 $200,000
Loan Program 30 year 30 year
Interest Rate 5.5% 5.0%
Closing Cost 0 $3,500
Interest over 4 years $42,784 $38,795 $489
Interest over 10 years $101,351 $91,521 $6,300
Interest over 20 years $177,175 $158,899 $14,776
Interest over 30 years $208,808 $186,511 $18,797

从表中可以看出来,Susan要花4年的时间才能把$3,500省回来:

Susan’s savings over 4 years = $42,784 – $38,795 – $3,500 = $489

但是从第4年以后,Susan就可以省下可观的利息钱了。比如说,10年以后,Susan比Mike节省了$6,300;20年以后,Susan节省的费用已经高达$14,776:

Susan’s savings over 10 years = $101,351 – $91,521 – $3,500 = $6,300

Susan’s savings over 20 years = $177,175 - $158,899 – $3,500 = $14,776

当然,Mike选择no closing cost贷款的主要原因是希望利率有下跌的空间。如果利率下跌了0.5%,Mike就可以重新贷款,将利率降到5.0%。

利率的升降是谁都预测不了的。如果利率在4年之内下跌了0.5%,Mike就赚了,不用花钱就可以做到5.0%的利率。

与Mike不同的是,每次Susan贷款时都选择支付1.75%的贷款费用。如果利率下跌了0.5%,Susan再次重新贷款时,利率就做到了4.5%。10年、20年之后,Susan还是比Mike节省了上万$的银行利息。

No closing cost的误区(二): 0.125%利率的代价

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很多人做贷款时,注意力都放在了no closing cost的利率是多少,而忽视了利率哪怕只是少了0.125%的整体节约性上。

先来看此例:Mike和Susan都要向银行借40万的贷款,30年固定利率,假设有两个利率让他们来挑:

  • 利率1 =5.0%, no closing cost
  • 利率2 =4.875%,$2000 closing cost

Mike毫不犹豫地选了5.0%的利率,而Susan却选了要交费用的利率4.875%:

Mike Susan
Loan Amount $400,000 $400,000
Interest Rate 5.0% 4.875%
Closing Cost 0 $2,000
Monthly Payment $2,147 $2,117

如果从上面的table单看月供,Mike每个月只比Susan多付了$30,而节省的$2000块贷款费用却非常可观。但是,30年下来,您知道Mike比Susan多付了多少利息钱吗?

  Mike Susan
Loan Amount $400,000 $400,000
Interest Rate 5.0% 4.875%
Closing Cost 0 $2,000
Total Interest $373,023 $362,060
Savings $8,963

Susan’s savings = $373,023 – $362,060 – $2,000 = $8,963

也就是说,去掉$2,000的贷款费用,30年后Susan会比Mike节约$8,963! 如果Susan当时选了更低的利率4.75%的话,即便会缴更多的closing cost,但节省的费用将更加可观。

当然,很多人不选4.875%还有一个原因,就是怕万一利率下跌,自己再做重贷时,那2千块的费用就白花了。银行允许借贷人重贷一般是利率比以前的低了0.5%左右,这样的话,借贷人可通过重新贷款而受益。

就让我们假设利率又跌了0.5%,Mike和Susan又重新贷款了,Mike做的还是无费用的重贷:

  Mike Susan
Loan Amount $400,000 $400,000
Interest Rate 4.5% 4.375%
Closing Cost 0 $2,000
Total Interest $329,627 $318,971
Savings $8,656

30年下来,Susan省了$8,656。刨掉第一次的$2,000费用,Susan还是省了$6,656。

如果Mike和Susan都在自己的房子里住上很久的话,虽然他们的利率只相差0.125%,但是30年下来,Susan节省的利息还是相当可观的。

No closing cost的误区(一):从自住房转到出租房

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很多房主一生当中都会买几次住房,直到有一天住进她自己的dream house。一般来说,房主的第一个房子面积都会偏小。当她搬完新家后,原来的小房子不是被卖掉就是被转换成投资房。今天所谈的no closing cost误区之一就是针对这种投资房的贷款。

先看这个例子,罗在2000年花了28万买了第一个自住房。2004年上半年,罗在知道自己不久之后即将搬到3000呎的新房之前,所做的明智之举是为当时还是自住房的小房子做了次重新贷款:$200K, 15年固定, Rate=5.0%,no closing cost。罗的不明智之处是他为了省几千块钱的closing cost,而没有把利率做成4.5%。搬家之后,罗把小房子出租,变成了投资房。

利率从去年到今年一直在低点徘徊,15年的固定利率早就降到了4%以下,罗也询问了自己的出租房能否拿到较低的重贷利率。20万的贷款如今只剩下13万左右,因为投资房的cost及rate要比自住房高出很多,再加上loan amount 太少,如果他做no closing cost 的refinance的话, 利率在4.5%左右而不是4%以下。一年只省几百块的利息,却又变成15年后才能还清,罗觉得不值,于是就此打消了为投资房做重贷的念头。

现在,我们来分析一下。假设罗在2004年时愿意付$4,000作为closing cost从而选择了4.5%而不是5.0%的利率的话,那么他在当时有两种选择:第一种选择是在closing时自己就付掉这$4,000 cost;第二种选择是把这$4,000的 closing cost打到贷款总额中去。让我们通过下面的table来看看savings的结果:

Present Plan-1 Plan-2
Loan Amount $200,000 $200,000 $204,000
Interest Rate 5.0% 4.5% 4.5%
Closing Cost 0 $4,000 $0
Total Interest $84,685 $75,397 $76,905
Savings $0 $5,288 $3,780

从table来中可以得出,无论是哪种选择,都比罗当初的5.0%的n0 closing cost的利率要省钱。

  • Plan-1: $84,685 – $75,397 – $4,000 = $5,288
  • Plan-2: $84,685 – $76,905 – $4,000 = $3,780

所以,在你决定做重新贷款时,请仔细考虑是不是不久的将来,自己将面临和罗一样的情形,要将现在的自住房变成投资房,然后再做出明智的选择。

重新贷款:还有哪些产品可供选择?

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大部分的人只知道贷款的program有30年、15年、5/1 ARM,所以他/她们在做重贷时,禁锢在这些产品当中,因而失去低利率及多产品带来的实惠。

比如说你当前的贷款是30年的,5年前做的,现在的低利率对你确实有很大的吸引力。如果你只对固定利率感兴趣,但又觉得15年的负担会太重;又不想再重做30年的贷款,因为觉得又要重付银行30年利息,即便利率减少了,也不见得有多划算。

实际上,固定利率的program还有25年、20年和10年的。25年和20年的利率通常会比30年的低,10年的要比15年的低。所以,如果你的30年贷款已经还了5年,在重新贷款时,你不妨选择25年或20年的产品,这样既不会延长你的还贷时间,还可享受到更低利率带来的好处。

因为有了25年、20年和10年这些贷款产品的存在,增加了选择产品上的灵活性。让你既可享受到低利率带来的实惠,又不会延长还清贷款的时间。

No closing cost的来龙去脉

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一般借贷人shopping房屋贷款利率时,从bank里能拿到的只是retail的利率。就好比当您走进一家retail商店shopping时,买到的都是零售价的商品。

而mortgage broker 从银行手中拿到的则是wholesale的利率。和银行一样,mortgage broker 给您做贷款时,也会向客户收取费用,这笔费用叫broker origination费。如果客户想拿到wholesale的利率的话,就要支付这笔broker origination费用,再加上银行的underwriting fee及其他各项贷款费用,这些费用综合起来,就是通常所说的closing cost。

为了鼓励broker把wholesale的利率卖给客户,银行通常都会配以很高的credit给这些wholesale的利率。Broker把除去自身费用的剩余部分都反馈给了客户。当您的利率达到了一定的高位时,credit足以用来支付broker,银行及其他的各项贷款费用时,您的贷款利率就成了no closing cost。换而言之,the closing costs 被银行全部承担下来。

No closing cost对很多人来说很有吸引力,因为它所省下来的费用是立竿见影的,因此在心理上形成了巨大的优势。但是它是以较高的利率作为代价的。如果一味的推崇no closing cost,而不加以冷静的分析,对很多客户而言不仅不省钱,而且有可能损失的更多。

接下来我将会再写几篇文章来分析no closing cost贷款方案的好坏,敬请各位到时阅读。

How to save $50,000: Chop your mortgage

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http://finance.yahoo.com/news/How-to-save-50000-Chop-your-hmoney-3306004623.html?x=0

The strategy: Refinance a 30-year mortgage to a 15-year loan.

Years to $50,000: Nine

You’ll save 60% more in interest by refinancing to a 15-year rather than a 30-year loan at recent rates — 4.3% for a 15-year vs. 5.1% for a 30-year loan. But your monthly payments will also rise, as you pay back more of the principal over a shorter term.

5种降低房屋保险的办法

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http://finance.yahoo.com/news/5-ways-to-slash-home-brn-3808670236.html?x=0

  • 提高deductible: 将deductible从$500提到$1000有时可以节省到大约25%
  • 捆绑保险:如果你从同一家保险公司买几个保险,可以节省5%到15%
  • 对房屋加以适当的改进:比如说换上新的屋顶,改善供暖系统,改善供水和电力系统,加上报警器等安全装置,给后院的蹦蹦床或游泳池围上栅栏
  • 保持很高的Credit Score
  • 经常查看最新的保险政策:比如说如果你所在的地区最近刚刚从乡村划归到城市,并且提供防火保护,那么你可能节省60%到70%

什么是7/1 ARM

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最近7年浮动利率也降到了3%以下,引起了很多人的关注,想更多的了解浮动利率的特征。

什么是7/1 ARM

7/1ARM是指在30年贷款中,头7年是固定利率。7年以后,利率将根据市场进行浮动,每年浮动一次。但是你的浮动利率有一个上限(caps),让你能得到适当的保护。浮动利率主要由(Index+Margin)来决定:

  • LIBOR Index:大部分的银行都采用LIBOR的one year rate作为Index,你可以在http://libor.wsjprimerate.us/中查到现在的Index是0.736%
  • Margin:这是在你贷款时就固定的,30年都不会变化,一般在2%至3%之间
  • Caps:一般有三个数字组成,分别表示浮动的第一年,第二年和Lifetime的cap。Cap加上起始利率,就等于你的最高利率
  • Maximum Rate:等于最开始的利率加上你的cap

比如说,你的7/1 ARM 利率是3%,term是5/2/5 cap,margin是2.250%。这就表示头7年,你的贷款利率一直是3%。7年以后你的利率将根据市场进行浮动。如果市场利率低,你的利率也会低。如果市场利率变高,你的利率也会高,但最高不会超过3%+5%=8%。

风险

现在的7/1 ARM利率很低,比30年/15年固定利率好。但是7年以后市场情况可能变差,利率可能会变高。所以你必须要仔细计算自己的得失。一旦决定选7/1 ARM,你一定要一直保持很好的credit和较低的负债比,在适当的时候能重新贷款到30年/15年的固定利率。

5/1 ARM

5/1 ARM的性质和7/1 ARM几乎一样,只是开始的利率只在5年内固定。5/1 ARM的开始利率一般要比7/1 ARM好一点,风险也大一点。

6 reality checks for accidental landlords

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http://finance.yahoo.com/news/6-reality-checks-for-brn-1275885421.html?x=0

  • You’ll have to monitor cash flow
  • You may need an agent or manager
  • The value of your home could decrease
  • Leasing could delay a sale
  • You’ll have to switch insurance
  • You may not be able to buy a new home

Steps to Boost Your Credit Score

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The secret to a great credit score is to have a long history of making all payments on time at all times.

But what if you have a few late payments or other negative information on your credit report? Don’t assume your credit score is doomed. There are steps you can take that can boost your credit score. Some of these steps can increase your score by 20 points or more in a single month.

  • Pay recent past-dues
  • Request good faith adjustment: After bringing past due accounts current, contact the creditors who report late payments on your credit report and ask them to make a good faith adjustment to remove the late payment information from your credit report files.
  • Pay collections that agree to vanish
  • Spread debt evenly: The objective is to have not more than 50 percent of the credit limit used on any one card. That’s because having one credit account nearly maxed out can severely reduce your credit score.
  • Report credit limits: Some of your credit accounts may not report the credit limit to the credit bureaus. This reduces your score because when that information is missing, the score counts the account as being maxed out.
  • Keep the right credit: Don’t close down your cards that have the longest history and the highest credit limits available because these help boost your score. Instead, close down those department store charge cards.
  • Limit new credit accounts

http://finance.yahoo.com/banking-budgeting/article/112134/steps-to-boost-your-credit-score?mod=series-m-article-c

想要卖房吗?专家教你5个小窍门

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http://www.bankrate.com/finance/real-estate/5-dirt-cheap-home-staging-ideas-1.aspx

当你要卖房子时,房子给人的观感至关重要。以下是有关专家的5个小建议:

  1. 将所有私人物品收起来,尤其是私人照片和宗教物品,因为这会让潜在的买家非常不舒服
  2. 将杂物收到盒子里集中存放到车库,或放到朋友家中,让家里显得很整洁
  3. 重新粉刷各个房间,一定要选比较中性的色彩。这样会让房子感觉焕然一新
  4. 将各个角落都打扫得干干净净,一尘不染。给家里喷点香,或烤上一点点心,或者煮一点cinnamon棒,让家里散发迷人的清香
  5. 割好草坪,种上花草,将灌木旁边铺上漂亮的木屑或树皮。

想要买房吗?要越过现象看本质!

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http://finance.yahoo.com/news/Homebuyers-banish-the-drama-brn-2129224602.html?x=0

卖房子的人在通过各种装饰技巧来吸引买房者的注意力,买房者一定要透过表面看到房屋的本质:

  • 检查房屋的设计,看是否符合自己的需要,比如说厨房的位置和睡房的位置,或者认真考虑自己是否真的需要很大的房子
  • 认清卖方装饰的意图。比如说卖方会故意下掉几扇门,或摆设一些很小的家具,让房间显得很大,很空旷。一旦你把门装回去,或摆上正常大小的家具,房间立刻会小很多
  • 仔细评估房屋的维护情况。虽然油漆是新的,但是厨房水龙头下方是否有水渍?地板是否有损坏?
  • 仔细评估装修质量。高质量的装修,即使旧一点,也肯定比低质量的装修更耐用
  • 检查房屋的采光
  • 到处闻闻、嗅嗅,看是否有霉味

Low Credit Score = High Payment

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最影响利率的就是你的Credit Score. 分越高,则利率越低。如果你的分低于620,你在自家浴缸里找到石油的概率都比银行批准你的贷款的概率要大。
除非你的Credit超优,否则无论你的收入多高,资产多雄厚,你都拿不到最好的Programs, terms and conditions. 
什么标准算超优呢?740 以上
一旦超过740,你就可以拿到最好的利息。最好的Credit Score和最差(最低标准)的Credit Score之间,利息可以相差1.5%。
在你买房的一年之前,请尽快修复你的Credit Score吧!
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