http://seattletimes.nwsource.com/html/businesstechnology/2016054912_caseshiller31.html
根据S&P Case-Shiller星期二发布的房价指数显示，西雅图地区的房价6月份连续第二个月上涨，幅度为0.7%。但是与2010年同期相比，则下跌6.4%。
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For August, 2011
WASHINGTON (AP) — Spring buying pushed home prices up for a third straight month in most major U.S. cities in June. But the housing market remains shaky, and further price declines are expected this year.
The Standard & Poor’s/Case-Shiller home-price index showed Tuesday that prices increased in June from May in 19 of the 20 cities tracked. Prices rose 3.6 percent in the April-June quarter from the previous quarter. Neither of those numbers is adjusted for seasonal factors.
Over the past 12 months, home prices have declined in all 20 cities.
Chicago, Minneapolis, Washington and Boston posted the biggest monthly increases. Metro areas hit hardest by the housing crisis, including Las Vegas and Phoenix, reported small seasonal increases.
Analysts say home prices have stabilized in coastal cities over the past six months. Seasonally adjusted prices have fallen a modest 1 percent over the past six months, according to the index. That’s less than a third of the decline from the previous six months.
But this year, home prices in many cities have reached their lowest points since the housing market went bust more than four years ago. Prices in Cleveland, Detroit, Las Vegas, Phoenix and Tampa are at 2000 levels.
“These shifts suggest that we are back to regional housing markets, rather than a national housing market where everything rose and fell together,” said David M. Blitzer, chairman of the S&P’s index committee.
The index measures prices compared with those in January 2000 and creates a three-month moving average. The June data is the latest available.
Home prices are certain to fall further once banks resume millions of foreclosures, which have been delayed because of a government investigation into mortgage lending practices. If the U.S. economy slips back into another recession, prices could drop even further.
“There’s no theoretical floor for prices. If the economy worsens, housing will get into a vicious cycle of falling prices and foreclosures,” said Mark Zandi, chief economist at Moody’s Analytics. “When prices fall, confidence wanes.”
Last year, a homebuyer tax credit helped boost prices temporarily. But prices began to fall shortly after the tax credit expired. They tumbled in big metro areas in March to their lowest level since 2002.
As prices have declined, so too have sales.
The pace of sales for previously occupied homes is trailing last year’s 4.91 million sold, the fewest since 1997. In a healthy economy, people buy roughly 6 million homes each year.
Sales of new homes dropped in July for third straight month. This year is shaping up to be the worst for sales of new homes on records dating back to 1963.
Foreclosures and short sales — when a lender agrees to sell for less than what is owed on a mortgage — made up about 30 percent of all home sales last month, up from about 10 percent in past years. About 1.7 million potential foreclosures are being held up, according to real estate firm CoreLogic, either by backlogged courts or lenders awaiting state and federal probes into troubled foreclosure practices.
根据National Association of Realtors星期一发布的指数，7月份购房合同减少了1.3%，指数值为89.7。指数值100为健康水平。指数值最低点是在2010年6月份创造的，为75.9。
购房合同在5月份和6月份时有所回升，但在4月份时曾大跌11%。
http://seattletimes.nwsource.com/html/businesstechnology/2015999484_apusmortgageapplications.html
据Mortgage Bankers Association星期三的数据显示，虽然上周的利率跌到了有史以来的最低点，但是显然对房地产市场并没有带来买气。上周的购房贷款申请跌到了15年以来的最低点。
7月份的新屋和成屋销售双双下滑。新屋销售已经接近1963年以来的最糟糕记录。成屋销售也是14年来的最低点。
房价也是遭到重挫，从2007年的峰值已经下跌了近1/3。
经济还是相当低靡。全美1千4百万人赋闲在家。7月份创造的新工作职位只有117,000。上个月的失业率还是高踞9.1%。
http://seattletimes.nwsource.com/html/businesstechnology/2016006838_apusforeclosuresales.html
据RealtyTrac Inc.星期四发表的数据显示，2011年第二季度，4月份到6月份的法拍屋销售量占了市场总销售量的31%，比第一季度的36%稍微有所降低。这个比例在两年前最高点时曾达37.4%。
法拍屋 (bank-owned) 的售价在第二季度比房屋平均售价少了40%。前一季度这一比例是36%，一年前则是34%。
速售屋 (short sale) 的价格则比平均售价少了21%。
30年固定利率上周达到了历史最低的4.15%，本周开始回升至4.22%。15年固定利率也从上周的历史最低点反弹，从3.36%升至3.44%。
据Federal Housing Finance Agency星期三公布的指数显示，经季节调整后的6月份房价攀升了0.9%，但是与去年同期相比仍然下跌4.3%。
在全国9个地区中有7个地区的房价都有所上涨，唯一下跌的两个地区分别是Pacific (-0.8%) 和 New England (-0.4%)。
Miami Beach的一家公寓楼的HOA起诉JPMorgan Chase & Co.成功，收回了一个长达4年断供的公寓单位。起诉书说银行故意拖延收回法拍单位，致使公寓楼的HOA收入减少。因为受到法拍单位的影响，也让其他住户无法出售自己的单位。
因为起诉成功，由HOA直接收回这个单位并放到市场上销售，收入也就归HOA所有。
7月份的新房销售连续第三个月下跌，使得今年可能成为半个世纪以来最糟糕的一年。
Commerce Department星期二说，7月份新房销售下跌近1%，经季节调整后的年率为298,000，远低于正常市场状况下的700,000。
东北的新房销售虽成长一倍，但是仍然是全国最疲软的地区。南部和西部的销售分别下跌7.4%和5.9%。中西部则上升了2.4%。
新房的售价下跌了6%，达到$222,000，但是仍然比成屋的7月份的中间价$174,000高出了27.5%。
到7月底为止的新房库存达到了历史新低的165,000，比6月份下降了0.6%。按照7月份的销售速度，需要6.6个月才能清除库存。经济学家认为这个数字比较健康。
据Mortgage Bankers Association (MBA)的跟踪调查显示，6月份截止的第二季度，贷款拖欠比例经季节调整后，比第一季度上升0.12%，达8.44%。未经季节调整的比例上升了0.32%，达8.11%。
虽然上升幅度不大，但是在过去的2年时间里，拖欠比例原本一直在稳定下降。这只能说明有些情况在恶化。
The MBA将拖欠时间分类成30天、60天、90天和90天以上。数据显示90天及其以上的拖欠比例一直在持续减少。这是一个利好的消息，因为这意味着越来越少的人会失去自己的房屋。
但是拖欠30天和60天的比例却在增加，这意味着更多的人暂时遇上了经济困境，比如说医疗费或刚刚被解雇。而这和当前的经济形势刚好吻合，因为领失业保险的人数在上升。
2007年以后签发的贷款则安全很多。数据显示，2005年到2007年间签发了30%的贷款，但是拖欠比例却高达65%。
http://seattletimes.nwsource.com/html/businesstechnology/2015945108_apushomesales.html
据National Association of Realtors星期四数据显示，7月份成屋销售量比上月跌了3.5%，经过季节调整后的全年销售量为4.67 million，远低于正常市场状况下的6 million。这个数字甚至低于去年全年的4.91 million。去年的销售量是13年以来的最低点。
首次购房者略微有所增加，达32%。正常状况下这一数字应该是50%。
法拍屋和速售屋占了销售量的29%，而一年前则只有10%。
投资房占了销售量的18%。
多达16%的房屋成交合约在房屋检查后被最终取消。这一数字是5月份的4倍，也是一年来的最高纪录。
房屋销售的中间价降到了$174,000。大多数经济学家预测到今年底，房价还会至少跌5%，在2013年以前房价都不会反弹。
据Freddie Mac每周跟踪调查数据显示，30年固定利率达到了有史以来的最低点-4.15%，刷新了去年11月份创造的4.17%的最低纪录。
15年固定利率也同样创造了新的历史记录，3.36%。这已经是连续第三周刷新历史纪录。
http://finance.yahoo.com/news/July-home-building-slips-apf-1189431884.html?x=0
据Commerce Department星期二报道，7月份新屋动工率比6月份下跌1.5%，调整后的年率为604,000，比正常市场状况下的1.2 million个单位整整少了一半。个屋方面跌了5%，公寓楼则上涨6%，显示出租市场正在带动需求。
建筑许可证下降了3.2%。
已经开工的新屋建筑量，在调整后的年率为413,000。十年前，这一数字为1.6 million。
6月份的新屋销售量为年率312,000，远低于正常市场状况下的700,000。
虽然新屋建筑只占房屋市场的20%，但是对经济的影响巨大。一个新屋单位可以创造三个工作机会和$90,000的税收。
根据NWMLS的销售数据整理出来的Merce Island一年以来的房屋中间价格示意图：
根据NWMLS的销售数据整理出来的Kirkland一年以来的房屋中间价格示意图：
根据NWMLS的销售数据整理出来的Bellevue西区一年以来的房屋中间价格示意图：
根据NWMLS的销售数据整理出来的Bellevue东区一年以来的房屋中间价格示意图：
根据NWMLS的销售数据整理出来的Sammamish/Snoqualmie地区一年以来的房屋中间价格示意图：
根据NWMLS的销售数据整理出来的Redmond/Carnation地区一年以来的房屋中间价格示意图：
市场上的固定利率产品很多，包括30年、20年、15年和10年，利率也是依序下降：30年利率最高，20年次之，15年更低，10年最低。
在选择产品时，可以依照以下指南：
- 贷款额超过30万：选择20年或30年
- 贷款额超过20万：选择15年或20年
- 贷款额低于20万：选择10年或15年
http://seattletimes.nwsource.com/html/businesstechnology/2015885176_foreclosures12.html
7月份，华州有3,602间房屋（占总数1/171）进入法拍程序，比去年同期下降37%，比上月下降19%。其中，King County有1,229间，比一年前下降32%。
到上月为止，在华州回收一间房屋平均需要103天，比去年同期下降2%。
http://seattletimes.nwsource.com/html/businesstechnology/2015880691_apusmortgagestransunion.html
虽然房屋和工作市场持续疲软，但是屋主的支付能力却在持续加强。
据信用数据公司TransUnion的跟踪数据显示，拖延60天以上支付月供的人数已经连续下降了6个季度，在第二季度减少到5.82%，抵于去年同时期的6.67%。这一数字在2009年第4季度高峰期时为6.9%。
根据Freddie Mac每周利率跟踪调查数据显示，本周的利率全面崩溃。15年和浮动利率在继续创造历史新纪录。15年从上周历史性的3.54%下跌到3.50%。
30年固定本周跌到4.32%，正在向去年创造的历史记录冲刺。去年的历史性记录是在11月中旬创造的，利率是4.17%。
http://seattletimes.nwsource.com/html/businesstechnology/2015876209_mortgage11.html
随着30年利率跌近甚至低过4%，屋主正在争先恐后重新贷款。上周重新贷款的人数比前一周暴增30%.
据RealtyTrac Inc.星期4报道，7月份的法拍屋或者进入法拍程序的房屋数量有所下降。59,516所房屋第一次收到了法拍的通知单，比6月份下降7%，比2010年同期则下降39%。与2009年4月份的最高峰时相比，则下跌了58%。
正式拍卖的房屋也有所减少，比去年同期下跌了27%。
法拍屋下降并不是因为房屋市场好转，而是因为各种各样的原因，银行放慢了房屋回收的过程。
7月份银行总共收回了67,928个房屋，预期全年将收回800,000到900,000个单位，比去年的1 million有所降低。到目前为止，银行手中共有大约850,000个单位已经在市场上流通，还有大约1.1 million个单位正在回收过程当中。
借贷人在为投资房申请贷款时，银行会针对此种房贷收取一笔额外的费用，一般是贷款额的1.75%。如果您想为投资房做no closing cost的话，利率要比自住房的利率多出0.5%左右。
相反的，如果你愿意交付这笔1.75%的费用来换取低0.5%的利率，10年、20年以后，你将会省下很大一笔利息钱。
让我们来假设Mike和Susan同时为自己的投资房借贷了$200,000。Mike选择了无费用的贷款方式，而Susan经过反复权衡，最终决定支付这笔1.75%的贷款费用：
| Mike | Susan | Susan’s Savings | |
| Loan Amount | $200,000 | $200,000 | |
| Loan Program | 30 year | 30 year | |
| Interest Rate | 5.5% | 5.0% | |
| Closing Cost | 0 | $3,500 | |
| Interest over 4 years | $42,784 | $38,795 | $489 |
| Interest over 10 years | $101,351 | $91,521 | $6,300 |
| Interest over 20 years | $177,175 | $158,899 | $14,776 |
| Interest over 30 years | $208,808 | $186,511 | $18,797 |
从表中可以看出来，Susan要花4年的时间才能把$3,500省回来：
Susan’s savings over 4 years = $42,784 – $38,795 – $3,500 = $489
但是从第4年以后，Susan就可以省下可观的利息钱了。比如说，10年以后，Susan比Mike节省了$6,300；20年以后，Susan节省的费用已经高达$14,776：
Susan’s savings over 10 years = $101,351 – $91,521 – $3,500 = $6,300
Susan’s savings over 20 years = $177,175 - $158,899 – $3,500 = $14,776
当然，Mike选择no closing cost贷款的主要原因是希望利率有下跌的空间。如果利率下跌了0.5%，Mike就可以重新贷款，将利率降到5.0%。
利率的升降是谁都预测不了的。如果利率在4年之内下跌了0.5%，Mike就赚了，不用花钱就可以做到5.0%的利率。
与Mike不同的是，每次Susan贷款时都选择支付1.75%的贷款费用。如果利率下跌了0.5%，Susan再次重新贷款时，利率就做到了4.5%。10年、20年之后，Susan还是比Mike节省了上万$的银行利息。
http://seattletimes.nwsource.com/html/businesstechnology/2015822190_homesales04.html
King County七月份成交量为1,678，比一年前上涨14%。Snohomish County成交量706栋，比去年同期上涨12.5%。Pierce County上涨幅度最大，达25.5%，成交量792栋。
但是，三郡的房屋中间价均大幅下跌。Snohomish County跌幅最大，达15.8%，中间价跌至$239,949。King County下跌12.5%，中间价从2010年的$399,000跌至七月份的$350,000。Pierce County则下跌11.6%，中间价跌至$198,950。
本周所有利率都全面大幅下滑。根据Freddiemac每周平均利率统计, 30年固定创造了年度的新低点4.39%。15年固定利率和5年浮动利率双双创造了历史最低点。15年固定低达3.54%，5年浮动低达3.18%。
15年固定上一次创造的历史纪录是2011年11月11日，利率是3.57%。
历史数据请参看：Rates History
现在您最常听到有关贷款的一句话就是：“目前的贷款利率处在历史的低位”。到底该不该认真对待这句话，您至少可从三个不同的层面来解读它：
- 现在的贷款利率几乎处在历史平均水平的一半。从70年代早期起，30年的固定利率平均在8.86%左右。现在的30年的固定利率是4.50%，正好处于8.86%的一半偏高，仅仅比历史低位的4.23%高出一点。
- 当前的贷款利率与通货膨胀率比较起来要低。历史上贷款利率刨掉通胀率后平均值为4.42%。以目前贷款利率为4.50%来计算，减掉去年的通货膨胀率3.6%，小于1%，不到历史平均数的1/4。
- 目前的15年固定贷款利率很低。从90年代早期起，15年的固定利率一直要比30年的固定利率低0.46%左右，最多不超过0.66%。现在却低过0.83%。所以现在的15年的固定利率处在特别罕见的低位上。
假如您想买房或做重贷，会有很多地方值得您考虑。但有一点您应该非常确定：现在的贷款利率给予了您罕有的机会做出任何决定。
很多人做贷款时，注意力都放在了no closing cost的利率是多少，而忽视了利率哪怕只是少了0.125%的整体节约性上。
先来看此例：Mike和Susan都要向银行借40万的贷款，30年固定利率，假设有两个利率让他们来挑：
- 利率1 =5.0%, no closing cost
- 利率2 =4.875%，$2000 closing cost
Mike毫不犹豫地选了5.0%的利率，而Susan却选了要交费用的利率4.875%：
| Mike | Susan | |
| Loan Amount | $400,000 | $400,000 |
| Interest Rate | 5.0% | 4.875% |
| Closing Cost | 0 | $2,000 |
| Monthly Payment | $2,147 | $2,117 |
如果从上面的table单看月供，Mike每个月只比Susan多付了$30，而节省的$2000块贷款费用却非常可观。但是，30年下来，您知道Mike比Susan多付了多少利息钱吗？
| Mike | Susan | |
| Loan Amount | $400,000 | $400,000 |
| Interest Rate | 5.0% | 4.875% |
| Closing Cost | 0 | $2,000 |
| Total Interest | $373,023 | $362,060 |
| Savings | $8,963 |
Susan’s savings = $373,023 – $362,060 – $2,000 = $8,963
也就是说，去掉$2,000的贷款费用，30年后Susan会比Mike节约$8,963! 如果Susan当时选了更低的利率4.75%的话，即便会缴更多的closing cost，但节省的费用将更加可观。
当然，很多人不选4.875%还有一个原因，就是怕万一利率下跌，自己再做重贷时，那2千块的费用就白花了。银行允许借贷人重贷一般是利率比以前的低了0.5%左右，这样的话，借贷人可通过重新贷款而受益。
就让我们假设利率又跌了0.5%，Mike和Susan又重新贷款了，Mike做的还是无费用的重贷：
| Mike | Susan | |
| Loan Amount | $400,000 | $400,000 |
| Interest Rate | 4.5% | 4.375% |
| Closing Cost | 0 | $2,000 |
| Total Interest | $329,627 | $318,971 |
| Savings | $8,656 |
30年下来，Susan省了$8,656。刨掉第一次的$2,000费用，Susan还是省了$6,656。
如果Mike和Susan都在自己的房子里住上很久的话，虽然他们的利率只相差0.125%，但是30年下来，Susan节省的利息还是相当可观的。