No closing cost的误区(一):从自住房转到出租房

By Qiong (June) Zhang5 Comments

很多房主一生当中都会买几次住房,直到有一天住进她自己的dream house。一般来说,房主的第一个房子面积都会偏小。当她搬完新家后,原来的小房子不是被卖掉就是被转换成投资房。今天所谈的no closing cost误区之一就是针对这种投资房的贷款。

先看这个例子,罗在2000年花了28万买了第一个自住房。2004年上半年,罗在知道自己不久之后即将搬到3000呎的新房之前,所做的明智之举是为当时还是自住房的小房子做了次重新贷款:$200K, 15年固定, Rate=5.0%,no closing cost。罗的不明智之处是他为了省几千块钱的closing cost,而没有把利率做成4.5%。搬家之后,罗把小房子出租,变成了投资房。

利率从去年到今年一直在低点徘徊,15年的固定利率早就降到了4%以下,罗也询问了自己的出租房能否拿到较低的重贷利率。20万的贷款如今只剩下13万左右,因为投资房的cost及rate要比自住房高出很多,再加上loan amount 太少,如果他做no closing cost 的refinance的话, 利率在4.5%左右而不是4%以下。一年只省几百块的利息,却又变成15年后才能还清,罗觉得不值,于是就此打消了为投资房做重贷的念头。

现在,我们来分析一下。假设罗在2004年时愿意付$4,000作为closing cost从而选择了4.5%而不是5.0%的利率的话,那么他在当时有两种选择:第一种选择是在closing时自己就付掉这$4,000 cost;第二种选择是把这$4,000的 closing cost打到贷款总额中去。让我们通过下面的table来看看savings的结果:

Present Plan-1 Plan-2
Loan Amount $200,000 $200,000 $204,000
Interest Rate 5.0% 4.5% 4.5%
Closing Cost 0 $4,000 $0
Total Interest $84,685 $75,397 $76,905
Savings $0 $5,288 $3,780

从table来中可以得出,无论是哪种选择,都比罗当初的5.0%的n0 closing cost的利率要省钱。

  • Plan-1: $84,685 – $75,397 – $4,000 = $5,288
  • Plan-2: $84,685 – $76,905 – $4,000 = $3,780

所以,在你决定做重新贷款时,请仔细考虑是不是不久的将来,自己将面临和罗一样的情形,要将现在的自住房变成投资房,然后再做出明智的选择。

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5 Comments to “No closing cost的误区(一):从自住房转到出租房”

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