No closing cost的误区(二): 0.125%利率的代价

By Qiong (June) ZhangNo Comments

很多人做贷款时,注意力都放在了no closing cost的利率是多少,而忽视了利率哪怕只是少了0.125%的整体节约性上。

先来看此例:Mike和Susan都要向银行借40万的贷款,30年固定利率,假设有两个利率让他们来挑:

  • 利率1 =5.0%, no closing cost
  • 利率2 =4.875%,$2000 closing cost

Mike毫不犹豫地选了5.0%的利率,而Susan却选了要交费用的利率4.875%:

Mike Susan
Loan Amount $400,000 $400,000
Interest Rate 5.0% 4.875%
Closing Cost 0 $2,000
Monthly Payment $2,147 $2,117

如果从上面的table单看月供,Mike每个月只比Susan多付了$30,而节省的$2000块贷款费用却非常可观。但是,30年下来,您知道Mike比Susan多付了多少利息钱吗?

  Mike Susan
Loan Amount $400,000 $400,000
Interest Rate 5.0% 4.875%
Closing Cost 0 $2,000
Total Interest $373,023 $362,060
Savings $8,963

Susan’s savings = $373,023 – $362,060 – $2,000 = $8,963

也就是说,去掉$2,000的贷款费用,30年后Susan会比Mike节约$8,963! 如果Susan当时选了更低的利率4.75%的话,即便会缴更多的closing cost,但节省的费用将更加可观。

当然,很多人不选4.875%还有一个原因,就是怕万一利率下跌,自己再做重贷时,那2千块的费用就白花了。银行允许借贷人重贷一般是利率比以前的低了0.5%左右,这样的话,借贷人可通过重新贷款而受益。

就让我们假设利率又跌了0.5%,Mike和Susan又重新贷款了,Mike做的还是无费用的重贷:

  Mike Susan
Loan Amount $400,000 $400,000
Interest Rate 4.5% 4.375%
Closing Cost 0 $2,000
Total Interest $329,627 $318,971
Savings $8,656

30年下来,Susan省了$8,656。刨掉第一次的$2,000费用,Susan还是省了$6,656。

如果Mike和Susan都在自己的房子里住上很久的话,虽然他们的利率只相差0.125%,但是30年下来,Susan节省的利息还是相当可观的。

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