No closing cost的误区(三):昂贵的投资房贷款

By Qiong (June) ZhangNo Comments

借贷人在为投资房申请贷款时,银行会针对此种房贷收取一笔额外的费用,一般是贷款额的1.75%。如果您想为投资房做no closing cost的话,利率要比自住房的利率多出0.5%左右。

相反的,如果你愿意交付这笔1.75%的费用来换取低0.5%的利率,10年、20年以后,你将会省下很大一笔利息钱。

让我们来假设Mike和Susan同时为自己的投资房借贷了$200,000。Mike选择了无费用的贷款方式,而Susan经过反复权衡,最终决定支付这笔1.75%的贷款费用:

Mike Susan Susan’s Savings
Loan Amount $200,000 $200,000
Loan Program 30 year 30 year
Interest Rate 5.5% 5.0%
Closing Cost 0 $3,500
Interest over 4 years $42,784 $38,795 $489
Interest over 10 years $101,351 $91,521 $6,300
Interest over 20 years $177,175 $158,899 $14,776
Interest over 30 years $208,808 $186,511 $18,797

从表中可以看出来,Susan要花4年的时间才能把$3,500省回来:

Susan’s savings over 4 years = $42,784 – $38,795 – $3,500 = $489

但是从第4年以后,Susan就可以省下可观的利息钱了。比如说,10年以后,Susan比Mike节省了$6,300;20年以后,Susan节省的费用已经高达$14,776:

Susan’s savings over 10 years = $101,351 – $91,521 – $3,500 = $6,300

Susan’s savings over 20 years = $177,175 - $158,899 – $3,500 = $14,776

当然,Mike选择no closing cost贷款的主要原因是希望利率有下跌的空间。如果利率下跌了0.5%,Mike就可以重新贷款,将利率降到5.0%。

利率的升降是谁都预测不了的。如果利率在4年之内下跌了0.5%,Mike就赚了,不用花钱就可以做到5.0%的利率。

与Mike不同的是,每次Susan贷款时都选择支付1.75%的贷款费用。如果利率下跌了0.5%,Susan再次重新贷款时,利率就做到了4.5%。10年、20年之后,Susan还是比Mike节省了上万$的银行利息。

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